Donazioni

Devolvere i propri beni è un tema ampio e complesso per il quale occorre conoscere ogni aspetto: ad esempio quali sono i soggetti che possono donare e ricevere, quale è la forma idonea affinché il contratto di donazione sia valido, la commerciabilità dei beni, le disposizioni fiscali, solo per citarne alcuni.

FAQ sulle problematiche di acquisto da donatario

Cosa si intende per "legittimari" e "quota di legittima" nel contesto delle donazioni?

Nel diritto italiano, i "legittimari" sono soggetti (coniuge, figli e ascendenti del defunto) ai quali la legge riserva una quota specifica dell'eredità, denominata "quota di legittima". Qualora questa quota venga "intaccata" dalla volontà del defunto, sia per testamento sia tramite donazioni. l'ordinamento tutela i legittimari consetendo loro di impugnare la donazione od il testamento. Questo per garantire loro una parte del patrimonio del defunto, impedendo che vengano completamente privati della loro eredità attraverso disposizioni testamentarie o donazioni effettuate in vita.

Che cos'è l'azione di riduzione e quando può essere esercitata?

L'azione di riduzione è un'azione giudiziaria che un legittimario può esperire qualora sia stato privato, in tutto o in parte, della sua quota di legittima a causa di disposizioni testamentarie o donazioni poste in essere dal defunto. Lo scopo è riottenere la quota minima di eredità a lui spettante. L'azione di riduzione è soggetta a un termine di prescrizione di 10 anni. Per le lesioni causate da donazioni, il termine decorre dalla data di apertura della successione (morte del donante). Per le lesioni derivanti da disposizioni testamentarie, secondo un orientamento della Cassazione, il termine decorre dalla data di accettazione dell'eredità da parte del chiamato in base a disposizioni testamentarie. È importante sottolineare che i legittimari non possono rinunciare all'azione di riduzione finché il donante è in vita.

In quali circostanze un acquisto basato su una donazione può essere compromesso?

L'acquisto di un immobile che ha avuto origine da una donazione può essere compromesso nel tempo a causa dell'eventuale esperimento dell'azione di riduzione da parte dei legittimari pretermessi (che non hanno ricevuto nulla) o lesi (che hanno ricevuto meno della loro quota di legittima). Se il donatario (colui che ha ricevuto la donazione) non possiede beni sufficienti a soddisfare le ragioni dei legittimari, l'azione di riduzione può travolgere anche i successivi passaggi di proprietà che si sono basati su tale acquisto, portando all'azione di restituzione nei confronti dei terzi acquirenti. Questa possibilità rende l'acquisto di beni di provenienza donativa potenzialmente rischioso per i terzi.

Che cos'è l'azione di restituzione e quali sono i suoi limiti temporali?

L'azione di restituzione è l'azione con cui il legittimario, dopo aver esperito l'azione di riduzione e previa aggressione dei beni del donatario, può chiedere la restituzione del bene ai successivi acquirenti. Tale azione deve essere proposta seguendo l'ordine cronologico delle alienazioni, a partire dall'ultima. La Legge 14 maggio 2005 n. 80 ha introdotto un limite temporale importante: l'azione di restituzione può essere esercitata dal legittimario solo se non sono trascorsi 20 anni dalla trascrizione della donazione. Dopo tale termine, il legittimario non ha più rimedio nei confronti dei terzi acquirenti, anche se il patrimonio del donatario è insufficiente. Inoltre, dopo 20 anni dalla trascrizione della donazione, ipoteche e altri pesi iscritti o trascritti dal donatario sull'immobile donato rimangono efficaci, fermo restando l'obbligo del donatario di compensare in denaro i legittimari.

In che modo la legge 80/2005 ha innovato la disciplina della provenienza donativa e cosa si intende per "opposizione alla donazione"?

La Legge 80/2005 ha introdotto diverse novità. Oltre al limite dei 20 anni per l'azione di restituzione (come indicato nella risposta precedente), ha previsto la possibilità per il coniuge e i parenti in linea retta del donante di opporsi alla donazione. Questa opposizione è un atto stragiudiziale, notificato e trascritto nei confronti del donatario e dei suoi aventi causa, che ha l'effetto di sospendere il decorso del termine di 20 anni per l'azione di restituzione. Il diritto di opposizione è personale e perde effetto se non viene rinnovato prima che siano trascorsi 20 anni dalla sua trascrizione. È importante notare che la rinuncia a questo diritto di opposizione non implica la rinuncia all'azione di riduzione, mentre è dubbio che valga come rinuncia all'azione di restituzione.

Quando l'acquisto di un immobile di provenienza donativa può considerarsi "sicuro" o a basso rischio?

Un acquisto di immobile di provenienza donativa può considerarsi più sicuro in diverse situazioni:

Se il donante è deceduto da più di 10 anni: Secondo l'orientamento prevalente, il diritto di agire in riduzione si ritiene prescritto, eliminando il rischio per l'acquirente, a meno che non sia stata trascritta la domanda di riduzione entro i 10 anni dalla morte del donante.
Se sono decorsi più di 20 anni dalla data della donazione: Indipendentemente dal fatto che il donante sia ancora vivente o deceduto, se non è stata interposta opposizione da parte del coniuge o dei parenti in linea retta entro i 20 anni dalla trascrizione della donazione, l'azione di restituzione non potrà più essere esercitata. Questo vale senza dubbio per le donazioni successive al 15 maggio 2005. Per quelle anteriori, la situazione è meno certa a causa della mancanza di una disciplina transitoria chiara, anche se la giurisprudenza più recente (Cass. 11.2.2022, n. 4523) tende a estendere l'applicazione del termine ventennale dalla trascrizione della donazione anche a quelle precedenti.

Quali sono i rimedi proposti per mitigare il rischio legato alla provenienza donativa di un immobile?

Nella prassi sono stati proposti diversi rimedi, sebbene alcuni con dubbi. Tra i rimedi più consolidati o validi si annoverano:

Polizza assicurativa: A seguito dell'entrata in vigore della Legge 80/2005, è possibile stipulare una polizza assicurativa che copra i rischi per il terzo acquirente o la banca mutuante entro i 20 anni dalla data della donazione. Questa opzione è spesso accompagnata dalla rinuncia all'opposizione da parte del coniuge e dei parenti in linea retta del donante.
Risoluzione della donazione: donante e donatario stipulano un nuovo contratto con il quale risolvono la precedente donazione, facendo rientrare l'immobile nella proprietà del donante. Questa soluzione non è ovviamente praticabile se il donante, a causa dell'età o di una malattia, non sia più in grado di intendere e volere.
Rinuncia all'azione di riduzione (dopo la morte del donante): Se il donante è già deceduto da meno di 10 anni, è possibile ottenere una rinuncia espressa da parte di tutti i legittimari all'azione di riduzione. Questa rinuncia è valida e possibile solo dopo la morte del donante.

Altri rimedi come la rinuncia all'azione di restituzione o il rilascio di fideiussioni sono considerati di validità incerta.

Il semplice fatto che un immobile provenga da donazione giustifica il rifiuto di un promissario acquirente di stipulare il contratto definitivo?

No, la giurisprudenza ha chiarito che il semplice fatto che un bene immobile provenga da donazione e possa essere teoricamente oggetto di una futura azione di riduzione non costituisce di per sé un pericolo effettivo di rivendica tale da giustificare il rifiuto del promissario acquirente di stipulare il contratto definitivo di compravendita o la sospensione del pagamento. Il pericolo di evizione deve essere effettivo, non meramente presuntivo o soggettivo. Se non si sono ancora verificati i presupposti per l'azione di restituzione (ad esempio, un erede leso che abbia già esercitato l'azione di riduzione e manifestato l'intenzione di agire in restituzione), il rifiuto del promissario acquirente è considerato ingiustificato e può configurare un inadempimento, giustificando la risoluzione del contratto preliminare e la ritenzione della caparra da parte del venditore.